Lär dig
upphandla

Upphandling

Fasadskolan lär dig upphandla. Det är egentligen inte svårt, det krävs bara lite kunskap och engagemang. I listan nedan finns både värdefull information och goda råd hur ni bör tänka inför och under upphandlingen. Och även om vi rekommenderar att ni tar hjälp av experter eller konsulter i vissa fall så har ni mycket att vinna på att kunna lite själva. För den som är insatt är chanserna stora att man hittar rätt entreprenör och blir nöjd med renoveringen.

Steg 1: Före upphandlingen – Besiktiga fastigheten!

Första steget i en fasadrenovering är att bestämma sig för vad man önskar utföra på sin fastighet. Det kan vara att något ska utföras enligt underhållsplanen, eller att man önskar göra en förändring, t ex för att spara energi. Det kan vara av estetiska skäl eller att där finns ett akut behov där man hotas av föreläggande (balkonger som är farliga att vistas på).

Rådgör med sakkunnig

Om ni inte själva har en god erfarenhet eller kunskap kring fastigheters yttre, kan det vara svårt att få en helhetsbild över renoveringsbehovet. Då kan ni behöva anlita hjälp. Denna hjälp ska vara en sakkunnig som hjälper er att se över fastighetens renoveringsbehov. Se till att ta referenser på den ni anlitar.

Gruppera renoveringarna

När ni fått en tydligare bild av behovet, antingen på egen hand eller med hjälp av en expert, bör ni även fundera på vilka kringåtgärder som bör ingå i projektet. Vid t ex renovering av putsfasaden bör man kontrollera att fönsterbleck är rätt utförda och att stuprör och hängrännor är hela, så att inte den nya putsfasaden förstörs av vatten. Är dessutom balkongerna snart i behov av renovering bör man fundera på om inte även dessa ska omfattas av projektet.

Det finns stora ekonomiska synergieffekter i att gruppera fasadrenoveringar. Dessutom slipper de boende att ha byggställningar utanför sina fönster vid flera tillfällen. Men även mindre arbeten kan vara värda att göra samtidigt, som att måla om en källardörr eller göra fastighetens gatunummer mer synligt.

Fasadskolan lär dig upphandla!

Fasadskolan hjälper dig att bli insatt i alla steg i renoveringsprocessen, då blir chanserna stora att du hittar rätt entreprenör och att du blir nöjd med renoveringen.

Steg 2: Upphandlingen – Hitta rätt entreprenör

När ni väl bestämt renoveringsbehovet är det dags för själva upphandlingen. Även här kan det vara klokt att anlita någon sakkunnig som hjälper er med processen. Precis som tidigare är det klokt att ta referenser på den ni anlitar. Om huset är anslutet till ett företag som hjälper er att förvalta er fastighet (t ex HSB, Riksbyggen, SBC och Fastighetsägarna), kan även de ha en egen teknisk avdelning som kan hjälpa er att handla upp entreprenörer. 

Välj med omsorg

De sakkunniga bör ha god erfarenhet och kunskap gällande lagar, branschspecifika regler, garantier och framförallt rätt kompetens för den aktuella renoveringen. Om renoveringen gäller balkonger bör den sakkunniga ha god kompetens kring betong, om det gäller en putsarbeten bör den sakkunniga ha god kompetens kring puts osv.

Tydligt underlag vinner alla på

Det ni sedan behöver göra är att ta fram ett förfrågningsunderlag som är tydligt. Precisera i detalj vad ni önskar få gjort. Och de specifika krav ni har (på material, tidsplan, miljöaspekter etc). På så sätt får alla entreprenörer samma förutsättningar och deras offerter blir enklare för er att jämföra. Så lägg tid på underlaget.

Hur många entreprenörer ska tillfrågas? Brukligt och hanterbart är att fråga tre till fyra stycken.  Entreprenörerna bör få en månad på sig för att kunna lämna ett genomarbetat anbud. Ett gott råd är att be om referenser från tidigare utförda entreprenader och om möjligt prata med några som anlitat entreprenören tidigare.

Jämför anbuden

Efter att anbuden inkommit är det dags för sammanställning. Gör först en jämförelse med förfrågningsunderlaget och de inkomna anbuden. Kontrollera att de ingående delarna i anbudet är desamma, för att kunna jämföra anbuden. Titta noggrant på vad som ingår respektive vad som inte ingår i de olika anbuden. Vid behov, skicka ut kompletterande frågor till entreprenörerna för att kunna genomföra den så kallade nollställningen (jämförelsen).

Efter att jämförelsen är gjord är det dags att träffa en eller flera av entreprenörerna för att få möjligheten att ställa kompletterande frågor direkt och få en uppfattning om företaget.

Kräv en säkerhet

Välj en prestationsbunden betalningsplan. Då får entreprenören bara fakturera för det hen har presterat. Inköp av material som t ex nya fönster räcker inte för fakturering. Fönstren måste sitta på plats först. Begär också en säkerhet av entreprenören. En bankgaranti för ett visst belopp eller motsvarande en försäkring som säkerställer att ni kan färdigställa projektet om något händer entreprenören (som konkurs).

Steg 3 – Besluta och starta renoveringen

Om renoveringen gäller en bostadsrättsförening kan det vara bra med ett styrelsebeslut även om det inte är reglerat i stadgarna. På så sätt tar styrelsen ett gemensamt ansvar. Det är också viktigt att hålla föreningens medlemmar informerade om renoveringen både före och under renoveringen. 

En vanlig orsak till missnöje hos medlemmar är brist på information och återkoppling på frågor som rör renoveringen. Se till så att entreprenören håller ett informationsmöte för medlemmarna innan renoveringen påbörjas.

Certifieringar och garantier

ABT 06/AB 04, kapitel 4, § 7

Ansvarstiden är 10 år från entreprenadens godkännande och inleds med garantitid. Om inget annat föreskrivs i kontraktshandlingarna gäller följande:

AB 04: Garantitiden är fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material och varor.

ABT 06: Garantitiden är fem år för entreprenaden. För av beställaren föreskrivet särskilt material eller särskild vara är garantitiden två år.

Garantitid: Entreprenören har bevisbördan.

Ansvarstid efter garantitiden: Beställaren (ni) har bevisbördan.

Säkerhet under garantitiden AB 04/ABT 06 om inget annat föreskrivs i kontraktshandlingen: 5 % av kontraktssumman i två år efter entreprenadens godkännande.

Säkerhet under garantitiden AB 04/ABT 06 om det föreskrivs säkerhet under hela garantitiden: 5 % av kontraktssumman i fem år efter entreprenadens godkännande

Inom varje branschkategori finns det certifieringar och garantier. Det kan vara en bra idé att besöka branschorganisationers hemsidor för att se vilka certifieringar som finns och vad de innebär.

Sveriges murning och putsentreprenörsförening
Tak- och tätskiktsentreprenörernas branschorganisation i Sverige

Bra att veta: Garantierna gäller så länge inget annat skrivs/avtalas.